Fastigheterna utgör idag cirka trettio procent av SFV:s förmögenhetsmassa – den förmögenhet som årligen skall avkasta pengar bland annat till SFV:s bidragsverksamhet och SFV:s egen verksamhet.
Förr i världen var många föreningars, stiftelsers och fonders förmögenhet till största delen bunden i fastigheter, medan man på senare tid strävat till att ha en effektiv fördelning mellan fastigheter och aktier eller andra värdepapper. Hur ser Björn Teir på denna balansgång – vad är det optimala?
– Just nu utgör har fastigheterna cirka 30 procent av SFV:s förmögenhetsmassa. Det är vad föreningen bedömt att är optimalt.
Teir säger att alla investeringsformer har både fördelar och nackdelar.
– Det som är bra med välförvaltade fastigheter som investeringsinstrument är att de över lång tid har en jämn och bra kassaflödesavkastning, vilket förstås passar en förening som SFV, vars verksamhet också skall vara långsiktig. Fastighetsnissar som jag har förstås alltid en förkärlek för fastigheter som investeringsobjekt, men de har nog också utmaningar.
Björn Teir nämner att fastigheter inte är speciellt likvida – de är alltså inte så lätta att fort omvandla till pengar, om det skulle bli av nöden.
– Fastigheter kräver också en aktiv insats när det gäller förvaltningen. Aktier och värdepapper kräver inte underhåll på samma sätt som en fastighet, som fort kan förlora i värde om den inte sköts på rätt sätt. Man måste också se till att ha optimala hyresgäster och hyresnivåer.
Björn Teir påminner ändå om att man kan äga fastigheter på många sätt.
– SFV äger fastigheter direkt, men det finns idag också olika slag av fastighetsfonder, och förstås börsnoterade fastighetsbolag. Fastighetsfondernas fördel är att de ökar likviditeten. Det går alltså fortare att göra förändringar i förmögenhetsmassan, ifall världen förändras.
Behovet av kontorslokaler kommer alltså att förändras framöver, då företagen funderar över sina fastighetskostnader i ett läge då till exempel bara femtio procent av arbetstagarna är på plats på kontoret. - Björn Teir
Teir nämner som en stor förändring vårens coronapandemi, som på en gång placerade till exempel ägandet av kontorsfastigheter i nytt ljus.
– Många började jobba på distans, antingen heltid eller deltid. Även om inte alla kommer att fortsätta med distansarbete då läget normaliseras, så kommer säkert en hel del att fortsätta. Behovet av kontorslokaler kommer alltså att förändras framöver, då företagen funderar över sina fastighetskostnader i ett läge då till exempel bara femtio procent av arbetstagarna är på plats på kontoret.
Björn Teir tror vi i framtiden i stället för traditionella kontor behöver en ”landing zone” där man kan träffa kolleger och kunder, och ha internt utvecklingsarbete.
– En sådan utveckling bådar kanske inte så gott för de businessparker som vuxit upp längs med ringvägarna, speciellt då folk på grund av pandemin inte vill jobba i landskapskontor. Attraktivare är ju då ett litet kontor i centrala Helsingfors, med allt det serviceutbud en stadskärna kan erbjuda under lunch eller efter jobbet, som variation till vardagen i distansarbetsmiljö.
Exceptionella tider
När det gäller hela investeringsmarknaden är läget i något slags icke tidigare skådat skede. Räntorna är noll eller till och med negativa, och börskurserna slår nya rekord, tydligen helt frånkopplade från realekonomin, som drabbades hårt av coronanedstängningarna. Allt detta påverkar också fastighetsmarknaden, säger Teir.
– Världen är överkapitaliserad. Centralbankerna har pumpat in massiva mängder kapital som söker investeringsobjekt. Många är kortsiktigt ute efter att parkera pengar så att man får ut avkastning i en tid av negativa räntor, men det finns också långsiktiga investerare.
Om din hyresvärd sitter i London eller New York, blir det ganska många mellanhänder som skall se till att du får det du behöver som hyresgäst med en verksamhet som över tid kräver flexibilitet av lokalerna.
Fastigheterna i Helsingfors och i Finlands tillväxtcentra lockar därför nu till sig ännu fler utländska investerare. Björn Teir ser det som bra att vi är intressanta, men intresset har även medfört att fastighetspriserna gått upp ordentligt.
– Man kan fråga sig om prisnivån börjar bli för hög, relativt till vad man kan få fastigheten att avkasta – idén är ju ändå att fastigheterna skall kunna avkasta på lång sikt.
Teir säger också att vi småningom kanske borde diskutera – liksom man redan tidigare gjort gällande börsnoterade finländska företag – ifall det finns ett mervärde i att hålla fastighetägandet i inhemska händer.
– En stor del av fastigheterna i centrala Helsingfors ägs idag av utländska aktörer. Det kan förstås vara helt okej, men det är bra att minnas att det också kan ha följder. Om din hyresvärd sitter i London eller New York, blir det ganska många mellanhänder som skall se till att du får det du behöver som hyresgäst med en verksamhet som över tid kräver flexibilitet av lokalerna. Det kan göra vardagen ganska mycket jobbigare.
Teir säger att det även finns nationella och säkerhetspolitiska aspekter.
– Inte är det väl idag direkt något problem att sälja till en tysk investerare, men vad händer om denna tyska ägare börjar se på fastigheter mer ut private equity-synvinkel, mera som spelpapper, och fastigheten plötsligt hamnar i händer som kanske inte alls är världens bästa hyresvärdar?
Teir säger att alla investeringar idag handlar även om annat än det strikt ekonomiska avkastningsvärdet, och vi borde enligt Teir alltid diskutera de här aspekterna öppet.
– En fastighet stannar ju kvar i Finland – och lokalerna borde alltid betjäna oss som bor och verkar här – även om ägandet vandrar iväg.
Texten ingår i SFV-magasinet 3/20.
