Text & bild: Rabbe Sandelin
När vi minns att byggbranschen och fastigheterna står för en betydande del av mänsklighetens energianvändning och utsläpp, är det inte underligt att även de idag sätts under lupp som investeringsobjekt. Det säger Jan Malms, till vardags finländsk chef för nyförvärv i det svenska fastighetsinvesteringsbolaget Niam. Det är också denna fastighetskompetens som Malms är tänkt att hämta till kapitalförvaltningsrådet, eftersom det till SFV:s förmögenhetsmassa hör en hel del fastigheter.
– Realegendom som fastigheter har traditionellt funnits med i föreningars och stiftelsers samlade förmögenhet, och så kommer det säkert att förbli, även om många på senare år flyttat en lite större del över på värdepapper, säger Malms.
Det har inte enbart handlat om att aktiemarknaden på lång sikt visat sig avkasta bättre, det handlar också om att fastigheter som investeringsobjekt kräver lite mer arbete, och även tankearbete, under ägotiden.
– Många organisationer investerar inte enbart i fastigheter, utan äger också fastigheter där de driver verksamhet. De fastigheterna avkastar i form av bruksvärde och värdeökning, men bidrar nödvändigtvis inte med kassaflöde till verksamheten. I tillägg kräver fastigheter överlag kontinuerlig uppföljning, underhåll och uppdatering, för att bibehålla sitt värde både för hyresgäster och användare, och därmed ägaren.
En fastighet som bokförts som tillgång kan alltså fort förvandlas till ett ekonomiskt åtagande, ifall hyresgästerna ger sig av på grund av dåligt underhåll, eller på grund av omoderna, opraktiska utrymmen. Uppskjutna renoveringar kan sedan synas som mycket bekymmersamma balanser i bokslutet, om renoveringarna måste bekostas med dyra lån.
– Tomma hus påminner oss också om att samma krav som nu ställs på värdepappersinvesteringar gällande hållbarhet även gäller fastigheter. Ett tomt hus är ju en belastning för miljön till exempel i form av all energi som går till spillo.
Intresse och kompetens. Fastighetsförvaltning kräver alltså både tid, aktivt intresse och kompetens. Att handskas med hyresgäster kräver även människokännedom och ett visst psykologiskt öga. I gamla föreningar eller stiftelser, speciellt de som verkar på frivillig basis, återfinns inte alltid alla de här komponenterna, speciellt tiden.
– Då måste man köpa in kompetensen och kunskapen. I många fall känns det då kanske enklare att köpa aktier. Men för de flesta är ändå en blandning av värdepapper och realegendom en god utgångspunkt.
Enligt Malms finns ingen magisk siffra för hur man bör balansera de två sorterna av egendom.
– Man måste se till helheten och väga avkastningskrav och riskexponering mot varandra. Bra att minnas att även fastighetsinnehav kan ha andra risker än enbart brist på underhåll; en viss sorts risk uppstår också om man äger fastigheter endast på ett område, eller i en enda stad. Sådant kan bli lika konjunkturkänsligt som värdepapper.
Hanterar man riskerna, så är fast egendom fortsättningsvis mycket intressant som investeringsobjekt, speciellt för stiftelser och föreningar som helst vill ha en jämn och trygg avkastning.
– Människor ska alltid ha tak över huvudet, och företag behöver kontor och affärsutrymmen. På grund av detta fungerar fast, konkret egendom även som ett gott inflationsskydd under osäkrare tider, vilket åter gjort det här investeringsslaget extra intressant.
Utländskt intresse. På senare tid har finländska fastigheter blivit intressanta objekt även för utländska investerare. Det har gjort att fastighetsmarknaderna i Sverige och Finland börjat se ganska olika ut.
– När man ser på transaktionerna i Finland så är en utländsk aktör part i cirka femtio procent av fastighetsaffärerna, medan samma procentandel i Sverige är cirka trettio. Där dominerar fortfarande stora inhemska aktörer.
Enligt Malms har det både för- och nackdelar.
– Visst är det bra att Finland intresserar utländska investerare. Men det finns även ett egenvärde i att behålla ägande i inhemska händer.
